Lynx – Isoin sijoitusvirhe

Isoin sijoitusvirheeni oli avata Lynxin arvo-osuustili. Olin aikaisemmin käyttänyt Nordnettiä, mutta hairahduin Kauppalehden keskustelupalstalle, jossa päiviteltiin kaupankäyntikulujen suuruutta.

Ratkaisuksi monet aktiiviset kommentoijat olivat löytäneet Interactive Brokersin tai juuri Suomeen rantautuneen Lynxin, jotka tarjosivat halvempia hintoja. Keskustelussa ei säästetty ylistyssanoja ja ilmassa oli hurmosta. Kyllähän nämä jutut isossa maailmassa handlataan paremmin kuin Suomessa!

Tietoisena kulujen vaikutuksesta pitkän aikavälin tuottoon päätin itsekin avata tilin Lynxissä. Interactive Broker rajautui pois, koska en käy aktiivista kauppaa vaan sijoitan passiivisesti, osta ja pidä taktiikalla. Varmistin vielä nimenomaisesti, että Lynx pystyy tarjoamaan Yhdysvaltojen ja UK osinkojen osalta verosopimusedut (eli  jenkkien osalta 15 % lähdeveron kansallisen 30 % sijaan ja UK osalta 0 %).

Tilin avattua asensin kaupankäyntialustan ja ensimmäinen märkä rätti lensi naamalle. Alustoja oli useampi erilainen, jokainen edellyttää erillistä kirjautumista ja ne kaikki olivat kotimaisiin alustoihin tottuneelle sekavia. Ajattelin kuitenkin, että ison maailman pojat osaavat hommat ja nyt vaan pitää totutella uuteen ja parempaan. Aikani pähkäiltyä sain ostotoimeksiannon tehtyä ja ensimmäiset rahat rävähtivät kiinni jenkki osakkeisiin.

Tästä alkoi varsinainen alamäki. Ensimmäistä veroilmoitusta täyttäessä ymmärsin jo virheeni. Tiesin, että Lynx ei raportoi kauppoja ja osinkoja automaattisesti verottajalle. Missään ei kuitenkaan varoitettu, että jo valmiiksi sekavat ja vaikea tulkintaiset raportit eivät tue miltään osin Suomen verotuksen vaatimuksia ja jokainen osinkoerä oli pyöräytettävä manuaalisesti oman excelin kautta veroilmoitukselle. Aika homma jenkkiosakkeiden osalta, jotka maksavat osinkoa kuukausittain. Nykyisin Lynx taitaa tuottaa automaattisesti 9A lomakkeen, mutta tässäkin on käsittääkseni ollut rankasti virheitä.

Nyt neljä vuotta myöhemmin kamelinselkä on lopullisesti katkennut. Tottuneena kotimaisiin kaupankäyntialustoihin ja osaksi omaa osaamattomuutta olin ostanut alusta asti USD ja GBP osakkeet tekemättä etukäteistä valuutanvaihtoa. Kotimaiset alustat tekevät valuutanvaihdon poikkeuksetta automaattisesti. Lynx ei.

Tilini positiivisesta kokonaissaldosta huolimatta olen siis maksanut korkoa yli neljä vuotta negatiivista valuuttapositioista. Valuuttaluoton myöntämisestä, negatiivisesta valuuttasaldosta tai peritystä korosta ei kuitenkaan ole tullut mitään automaattista ilmoitusta. Ja itse generoitavat raportit ovat olleet niin vaikeakäyttöisiä ja sekavia, että en ole vuosien saatossa huomannut mitään. Turhia korkokuluja on muodostunut yli tuhannella eurolla ja lisäksi toinen mokoma kurssitappiota suljettuani vihdoin positiot.

Lisäksi korkokulut ja kurssitappiot ovat luonnollisesti vähentämättä verotuksessa, koska en näistä tiennyt ja Lynxistä ei edes saa kunnon korkotodistuksia tai verottajalle kelpaavaa selvitystä kurssitappioista.

Kaiken kukkuraksi Lynxissä säilytyksessä olevista jenkkiosakkeista on peritty 2015 alkaen täysi 30 %:n lähdevero (eli 15 % ylimääräistä). Tästäkään ei ole tullut sähköpostia tai muuta ilmoitusta (kuten W-8 lomakkeen päivityspyyntöä), ei edes vaikka olen muissa asioissa ollut yhteydessä asiakaspalveluun.

En siis voi suositella Lynxiä kaltaiselleni turakaiselle passiiviselle sijoittajalle enkä kyllä aktiivisillekaan koska veroilmoitusrumbasta tulee täysin sietämätön. Tyhjät nolla tähteä siis.

Parin euron säästö kaupankäyntikuluissa johti siis tuhansien eurojen vahinkoihin ja kymmeniin ylimääräisiin työtunteihin. Kertyneillä kuluilla olisin pyörittänyt salkkuani Nordnetissä tai kotimaisessa pankissa vuosikymmeniä, todennäköisesti koko ikäni. Tästä oppineena siirrän omat sijoitukseni kotimaiselle säilyttäjälle, joka pystyy hoitamaan veroraportoinnin automaattisesti.

Avioehtosopimus – suojaudu avioerolta

Noin 40 % avioliitoista päättyy avioeroon ja käytännössä loput 60 % toisen puolison kuolemaan.

Aviovarallisuussuhteeseen kannattaa siis uhrata hetki aikaa, koska omaisuuden jako on edessä tavalla tai toisella. Näin erityisesti, jos edes toinen puoliso säästää ja sijoittaa tavoitteellisesti tai odotettavissa on vähänkin merkittävämpiä perintöjä.

Lähes ilmainen kertamaksullinen ”vakuutus” avioeron varalta on avio-oikeuden poissulkeva avioehto. Avioehtosopimuksessa puolisot (tai kihlakumppanit) voivat sopia, että avioliiton (tai rekisteröidyn parisuhteen) päättyessä heidän omaisuuttaan ei jaeta avioliittolain pääsäännön mukaisesti tasan heidän kesken. Avioikeuden voi poissulkea osittain tai kokonaan.

Avioehtosopimuksen laatimisessa on ehdottomasti suositeltavaa kääntyä asianajajan tai muun lakimiehen puoleen. Avioehtosopimus voi olla varsin monimutkainen sopimus ja lisäksi sen taloudelliset vaikutukset voivat olla erittäin merkittävät.

Mikään ei tätä varsinaisesti kuitenkaan edellytä vaan avioehtosopimuksen voi  laatia itse ja joka tapauksessa muotovaatimukset on hyvä tiedostaa. Oheinen avioehtosopimus mallipohja havainnollistaa sopimusta, mutta sitä ei ole tarkoitettu sellaisenaan käytettäväksi ilman asianmukaista oikeudellista osaamista ja neuvontaa: Avioehtosopimus malli 1.1.2019

  1. Avioehtosopimus tulee tehdään kirjallisesti,
  2. se tulee päivätä ja allekirjoittaa,
  3. kahden esteettömän henkilön on todistettava se oikeaksi, ja
  4. Avioehtosopimus tulee voimaan vasta, kun se on rekisteröity maistraattiin.

Avioehtosopimuksen voi laatia ja rekisteröidä ennen avioliittoa tai avioliiton aikana, ennen avioeron vireille tuloa.

Avioehtosopimuksen todistaja on mm. esteellinen, jos hän on asianosaisen nykyinen tai entinen aviopuoliso taikka nykyinen avopuoliso, sisarus, sukulainen suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa taikka hänellä on asianosaiseen vastaavanlainen parisuhteeseen tai sukulaisuuteen rinnastuva läheinen suhde tai hän ei ole täyttänyt 15 vuotta tai hänen henkinen toimintansa on häiriintynyt niin, ettei hän ilmeisesti ymmärrä todistamisen merkitystä. Näin ollen todistajaksi tulee valita kaksi täysivaltaista ja mielellään täysi-ikäistä esteetöntä todistajaa, jotka eivät ole sukulaisia kummallekaan aviopuolisolle tai muussa läheisessä suhteessa aviopuolisoihin. Esimerkiksi aviopuolisoiden ystävät, jotka eivät ole sukua kummallekaan aviopuolisolle, voivat todistaa.

Lisäksi avioehtosopimus on rekisteröitävä maistraattiin. Avioehtosopimuksen rekisteröintimaksu on €49. Ks lisää maistraatin sivuilta.

VASTUUNRAJOITUS: Tämä artikkeli on laadittu ainoastaan havainnollistamaan avioehtosopimuksen laatimisen tärkeyttä. Avioehtosopimuksen laatimisessa on aina suositeltavaa kääntyä asianajajan tai muun lakimiehen puoleen. Fyffet.com ei tarjoa oikeudellista neuvontaa eikä vastaa miltään osin artikkelin tai asiakirjan oikeudellisista ja taloudellisista vaikutuksista, mahdollisista virheistä, lainsäädännön ja tulkinnan muutoksista tai miltään muilta osin artikkelista tai asiakirjasta.

 

 

Eläkelaskurit – Milloin olen taloudellisesti riippumaton?

Tarjoilla on runsas määrä taloudellista riippumattomuutta (financial independence / early retirement) mallintavia laskureita. Pääsääntöisesti laskurit perustuvat odotettavissa oleviin tuloihin ja menoihin (niiden perusteella laskettavaan säästöasteeseen), nykyiseen varallisuuteen sekä  sijoituksista vuosittain tehtävään nostoon (safe withdrawal rate).

Alla kolme omaa suosikkiani joita tulee pyöriteltyä säännöllisesti.

Networtify – When can I retire? Yksinkertainen on kaunista. Peruslaskuri, joka määrittää taloudellisen riippumattomuuden aikataulun säästöasteen ja nykyisen portfolion arvon perusteella. Antaa yleiskuvan nykytilanteesta ja havainnollistaa menojen leikkaamisen tärkeyden.

Ultimate Retirement Calculator mahdollistaa huomattavasti laajemman kustomoinnin. Laskursissa voi ottaa huomioon odotettavissa olevia kerta eriä, kuten kesämökin tai asunnon myynnin, perinnön tai irtisanomiskorvauksen. Lisäksi laskuriin voi syöttää odotettavissa olevat toistuvat suoritukset, kuten tulevan alhaisemman palkan, työttömyyskorvauksen ja tulevan eläkkeen. Tulevaisuuden tulovirrat vaikuttavat huomattavasti taloudellisen riippumattomuuden aikatauluun!

FIRECalc: A different kind of retirementcalculator lähestyy varhaista eläköitymistä toisesta näkökulmasta: Kuinka todennäköisesti possasi riittää kattamaan kulusi määritetyn ajan?  Älä seuraa yhtä viivaa vaan trendiä ja onnistumisprosenttia. Laskurin data perustuu dataan vuodesta 1871 alkaen ja havainnollistaa malliportfolion liikkeitä hyvinä ja huonoina aikoina. 4 %:n sääntö saa vahvistusta, kun lukuja pyörittelee laskurilla aikansa. Huom!  laskurin luvut syötetään oikealta Start Here – kohdasta.

Omia huomioita laskureista

Tuloina laskureissa tulisi käyttää omia verojen jälkeisiä ansiotuloja (nettotuloja). Pääomatuloja – kuten osinkotuloja, vuokratuloja ja luovutusvoittoja – ei ole tarkoituksenmukaista laskea tuloksi, jos pääomatulon tuottava omaisuus sisällytetään nykyiseen varallisuuteen.

Omat nykyiset ja tulevat menonsa on tarkoituksenmukaisinta laskea toteutuneiden kulujen perusteella. Excel on tähän tarkoitukseen mielestäni oiva väline, mutta tähän löytyy myös työkaluja. Odotettavasti nykyiset kulut vastaavat varsin pitkälle kulujasi myös taloudellisen riippumattomuuden saavutettuasi.

Nykyiseen (netto) varallisuuteen voi laskea kaiken sijoitusomaisuuden. Siis omaisuuden, joka tuottaa kassavirtaa tai jonka arvon odotat nousevan (kuten vuokra-asunnot, osakkeet, rahastot, sijoitusvakuutukset, velkakirjat, talletukset, yrityksen arvo ym.). Tässä suhteessa isoimman ongelman aiheuttaa oma asunto, jonka laskeminen mukaan nettovarallisuuteen jakaa mielipiteitä. Jos oma asunto on esimerkiksi tulevaisuudessa tarkoitus siirtää vuokraustoiminnan käyttöön tai myydä voi asunnon lukeminen sijoitusvarallisuudeksi olla perusteltua. Esimerkiksi suvussa eteenpäin siirrettävää kesämökkiä jota ei vuokrata eteenpäin, en laskisi sijoitusvarallisuuteen. Sijoitusvarallisuudesta tulee vähentää kaikki velka (sekä sijoitusvarallisuuteen kohdistuva että muu velka, kuten asuntolaina, autolaina, kulutusluotot ym.).

Vuosittainen nostomäärä (safe withdrawal rate) on laskureissa pääsääntöisesti vakiona neljä prosenttia. Sekä taloudellisen riippumattomuuden että perinteisen eläköitymisen osalta neljän prosentin nostoja on pidetty varsin turvallisina (ja 3,5% nostoja erittäin turvallisina) . Neljän prosentin oletus perustuu vuonna 1998 tehtyyn ”Trinity tutkimukseen” jossa analysointiin osakkeista ja velkakirjoista koostuvan malliportfolion  suoriutumista vuosien 1925 – 1995 välillä (vuosiin mahtuu siis varsin suuria mullistuksia, kuten 30-luvun lama ja pari maailmansotaa). Toisaalta on muistettava, että tutkimuksen malliportfolio painottuu USA:n osakemarkkinoihin ajanjaksona jona, USA nousi maailman johtavaksi talousmahdiksi. Lisäksi tutkimuksen oletuksena on (vain) 30 vuoden eläkejakso ja korkoympäristö oli toinen. Asiaa on kuitenkin käsitelty niin laajalti, että ei tästä sen enempää kuin toteamalla vanhan mantran: ”Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta”. Itse nukkuisin yöni varsin hyvin 3,5 % – 4 %:n nostoilla ja jos maailma suistuu täysin raiteiltaan niin ei siinä isompikaan pääoma välttämättä riittäisi. 

Sääntö tarkoittaa neljän prosentin nostojen tekemistä portfoliosta ensimmäisenä vuonna ja nostojen kasvattamista seuraavina vuosina inflaation (kuluttajahintaindeksin) määrällä. Sääntö ei siis tarkoita 4 %:n nostoja portfolion vuosittain vaihtelevasta arvosta. Neljä prosentin sääntö ottaa huomioon inflaation mutta ei veroja. Verojen määrää ei kuitenkaan kannata yliarvioida, koska veroja maksetaan ainakin vielä Suomessakin vain tuotosta. Nostettava sijoitettu pääoma (”hankintameno”) ei ole verollista vaan ainoastaan verotettava tulo, jota ovat myyntivoitto, osingot, vuokrat ym. Lisäksi hankintameno-olettama lieventää suurempien arvonnousujen verotusta tehokkaasti etenkin jos omistusaika on yli 10 vuotta. Itse pidän arvion verorasituksesta n. 20 %:ssa.

Hyvä puolena on, että useimmat meistä saavat taloudellisen riippumattomuuden saavutettuaan myös muita tuloja, kuten palkkaa, työttömyyskorvausta ja aikanaan toivottavasti myös eläkettä. Nämä muut tulot huomioiden taloudellinen riippumattomuus ja jonkinasteinen downshiftaus voikin olla jo paljon lähempänä ja myös neljän prosentin sääntöön voi tukeutua turvallisemmin mielin jos on valmis itse hankkimaan sivutuloja ja/tai joustamaan laskusuhdanteiden aikana.

Tuoreita huomioita asuntolainan ehdoista

Ostimme juuri uuden asunnon pääkaupunkiseudulta, vaikka sijoitusgurut ja media pumppaavat ulos varoituksia korkojen noususta ja asuntomarkkinoiden nousun tasaantumisesta. Hieman kieltämättä hirvitti, mutta olimme etsineet uutta asuntoa jo jonkin aikaa ja sopivat osuttua kohdalle päätimme kaikesta huolimatta iskeä kiinni. Vanha asuntomme siirtyy vuokraustoiminnan käyttöön ja  tällä (erittäin matalalla) korkotasolla lyhentää itse itseään. Mistään positiivista kassavirroista ei kuitenkaan puhuta.

Uusi asuntomme sijaitsee pääkaupunkiseudulla uudehkossa taloyhtiössä. Asunnon velaton hinta oli n. €340 tuhatta. Pankin antama vakuusarvo normaali 70 %:a ja vakuusvaje 30 %:a katettiin käteisellä ja vanhan asunnon panttauksella. Uuden asuntolainan ehdot olivat seuraavat:

  • Laina-aika: 25 vuotta (annuiteetti)
  • Viitekorko 12 kk EURIBOR (ainut pankin tarjoama vaihtoehto),
  • Marginaali 0,55 %:a (negatiivinen korko ei pienennä marginaalia),
  • Toimitusmaksu €1.100
  • Kuukausittainen hoitomaksu €2,3

Vanhan asunnon laina muutettiin sijoitusasuntolainaksi kuluitta, marginaali pysyi samana (0,65 %) ja negatiivinen korko (-0,15%) laskee edelleen marginaalia.

Itse en tässä tilanteessa alkanut kilpailuttamaan pankkeja, mutta harkitsen sen tekemistä myöhemmin. Tätä tarkoitusta varten olisi mielenkiintoista kuulla (mahdollisten) lukijoiden kokemuksia viimeaikaisista lainaehdoista.

Varakkaan vakuutuskuori taipuu moneen

Vakuutuskuoret eli sijoitussidonnaiset henkivakuutukset ja kapitalisaatiosopimukset ovat saaneen viime aikoina paljon julkisuutta. Perussijoittajaa kiinnostaakin kovasti mitä rikkailla näissä vakuutuksissa oikein on?

Tavalliselle tallaajalle pankin tiskillä tarjottavissa sijoitusvakuutuksissa sijoituskohteet rajautuvat usein rahastoihin ja tietyn kohde-etuuden arvonkehitystä seuraaviin ”sijoituskoreihin”. Tällöin vakuutuksen verohyöty rajoittuu siihen, että vakuutuksen alla rahastoja voidaan vaihtaa ilman veroseuraamuksia ja siihen, että vakuutuksesta voidaan nostaa ensin sijoitettu pääoma ilman veroseuraamuksia (toisin kuin suorissa rahastosijoituksissa). Vakuutuksen ja rahastojen korkeat kulut syövät yleensä hyödyn tehokkaasti.  Lisäksi Valtiovarainministeriö on esittänyt, että verotuksessa muodostunut käytäntö, jonka mukaan vakuutuksenottaja voi nostaa vakuutuksesta ensin sijoittamansa pääoman verovapaasti muutetaan sijoitusrahastoja vastaavaksi.

Hieman suuremmilla sijoituksilla vakuutusten sijoitushorisontti aukeaa ja mukaan tulevan suorat osakesijoitukset. Tällöin hyödyt muodostuvat sekä osakkeiden luovutusvoittojen että saatujen osinkojen verotuksen lykkääntymisestä (tosin ulkomailta saataviin osinkoihin voi kohdistua lähdevero).

Kun sijoitus lähentelee miljoonaa aukeavat sijoitusvakuutusten kaikki ominaisuudet. Näille private banking tai high net worth – asiakkaille on tarjolla ulkomaisten vakuutusyhtiöiden ”varainhoitovakuutuksia”, joiden kautta on mahdollista sijoittaa myös vakuutuksenottajan määrittämiin vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin. Tyypillisesti nämä olisivat esimerkiksi vaihtoehtoisrahastoja, listaamattomia velkakirjoja ja vähemmistösijoituksia suoraan listaamattomiin yhtiöihin.

Mahdollisuus valita vapaasti sijoituskohteet ja sijoittaa myös pörssissä listaamattomiin yhtiöihin on avannut omistavalle luokalle oivan tilaisuuden verosuunnitteluun, jossa vakuutuksen perusominaisuutta eli lykkääntymisvaikutusta voidaan käyttää hyväksi myös enemmän tai vähemmän henkilökohtaisten sijoitusten osalta sekä jäämistösuunnittelussa. Sijoitusvakuutusten ominaispiirre on, että pääomatulon lykkääntymisvaikutus jää lopulliseksi jos vakuutuksenottaja kuolee. Tällöin vakuutuksesta maksetaan kuolintapauskorvaus tai vakuutus siirtyy perillisille. Perilliset suorittavat vakuutuksen käyvästä arvosta perintöveron, mutta kertyneeseen voittoon ei kohdistu pääomatuloveroa. Jos omaisuus on siis tarkoitus siirtää seuraavalle sukupolvelle niin sijoitusvakuutuksenkautta voidaan saavuutta 34 %:n verosäästö (vakuutuksen voiton osalta). Samalla vakuutuksenottaja voi nauttia verovapaasti vakuutukseen sijoitetusta pääomasta.

Varakas henkilö voi esimerkiksi avata sijoitusvakuutuksen ja aloittaa sijoittamaan vakuutuksen kautta listattuihin osakkeisiin. Samalla henkilö saa osinkoja omistamastaan listaamattomasta yhtiöstä, joita ei kuitenkaan makseta käteisellä vaan yhtiö jää osingon velaksi. Osingonjakovelka voidaan siirtää sijoitusvakuutukseen ja samalla sopia, että velalle maksettava korko pääomitetaan eli sitä ei makseta käteisellä vaan korko lisätään vuosittain velan pääomaan.

Korkoa korolle ilmiö yhdistettynä verotuksen lykkääntymiseen on erittäin tehokasta ja lainan määrä alkaakin nopeasti paisua. Yksityishenkilölle hyöty on pääomatuloveron lykkääntyminen tai joissain tilanteissa poistuminen, kuten yllä on esitetty (pääomatulojen veroprosentti on 30 % €30.000 asti ja 34 % ylittävältä osalta). Lisäksi yhtiö saa lainasta verohyödyn, sillä se voi vähentää maksamansa koron omassa verotuksessaan (yhteisövero on 20 %).

Esimerkki

Yhtiö maksaa yrittäjälle vuosittain €100.000 osinkoa. Osinko jätetään velaksi, josta peritään 8 % korko, joka pääomitetaan (kyseenalaista onko korko markkinaehtoinen). Omistaja siirtää osingonjakovelan vuosittain sijoitusvakuutukseensa.

Osingonjakovelan siirtäminen vuodesta toiseen vakuutukseen sekä korkoa korolle ilmiö tekee vuosien saatossa tehtävänsä ja lainamäärä ja samalla myös vuosittainen korko kasvaa huimaksi. Laina luonnollisesti laskee yhtiön arvoa ja se voidaan näin siirtää seuraavalle sukupolvelle verotehokkaasti. Samalla yrittäjä voi siirtyä viettämään eläkepäiviä ja nostaa vakuutuksesta verovapaasti sijoittamansa €2.000.000,00 (siirretyn osingonjakovelan määrä). Kertyneestä korostakaan ei tarvitse suorittaa pääomatuloveroa, jos se siirtyy seuraavalle sukupolvelle yrittäjän kuoltua. Yrittäjä on toki maksanut veroa saamasta osingosta, mutta yhtiön nettovarallisuuden riittäessä vero on alhainen (listaamattomasta yhtiöstä saadusta osingosta on 25 % veronalaista pääomatuloa se osa, joka vastaa enintään 8 % osakkeen matemaattisesta arvosta). Tätäkin veroa voidaan vielä rukata jos itse yhtiön osakkeet siirretään vakuutukseen.

Ottamatta kantaa järjestelyn hyväksyttävyyteen voi veroetu olla vuosien saatossa huima.

Kuolinpesän asuntoloukku

Perheen perintöasiat voivat mennä solmuun vielä vuosia perittävän kuoleman jälkeen.

Näin voi käydä siinä varsin tyypillisessä tilanteessa, että leski jää asumaan asuntoon, jonka omistus on siirtynyt osittain tai kokonaan vainajan perillisille eli yleensä vainajan lapsille (yhteisille tai ei).

Perintökaaren (3:1a. 2 momentti) mukaan eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly eloonjääneen puolison varallisuuteen.

Erityisesti jos lapset ovat vielä nuoria on jo perintövero suuri rasite. Yleisesti yhteisenä kotina käytettävä asunto omistetaan puoliksi. Tällöin muutenkin tiukilla oleva leski voi joutua käytännössä rahoittamaan nuorten tai alaikäisten lasten maksettavaksi tulevan perintöveron yhteisenä kotina käytettävästä asunnon puolikkaasta.

Varsinainen asuntoloukku alkaa kuitenkin ilmenemään vasta vuosien jälkeen, kun leski haluaa syystä tai toisesta muuttaa. Yleinen syy on ikääntyminen ja omakotitalon ja sen pihapiirin ylläpidon rasittavuus. Ikääntyvä leski haluaa tyypillisesti muuttaa lähemmäs palveluita kerrostalohuoneistoon.

Kun lesken kotina käyttämä asunto myydään, tulee perillisille asunnon myyntivoiton verotus usein yllätyksenä. Jos siis leski omistaa asunnosta 50 % ja perilliset 50 % on perillisten suoritettava pääomatuloveroa saamastaan myyntivoitosta (50 %) elleivät perilliset itse ole käyttäneet asuntoa omana (tai oman perheensä) kotina yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta.

Verohallinnon ohje: Verovapaa oman asunnon luovutus (A83/200/2015)

Jakamattomaan kuolinpesään kuuluvan asunnon myynnistä saatavaa voittoa pidetään verovapaana oman asunnon luovutusvoittona vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat perittävän kuoleman jälkeen käyttäneet asuntoa vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

Jos kuolinpesä on jaettu ja siitä on laadittu jakokirja ennen myyntiä, luovutusvoitosta verotetaan osakkaita. Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus ratkaistaan tällöin kunkin osakkaan osalta erikseen sen mukaan, kuinka kauan hän on käyttänyt perintönä saamaansa huoneistoa tai rakennusta omana tai perheensä vakituisena asuntona.

Jos siis lapset ovat jo lentäneet pesästä ennen perittävän kuolemaa tai muuttavat asunnosta alle kahden vuoden kuluessa kuolemasta eivät he saa hyväkseen oman asunnon luovutusvoiton verovapautta. Ei siis riitä, että lapsi olisi asunut asunnossa koko lapsuutensa ja nuoruutensa, jos perillinen ei ole asunut asunnossa yhtäjaksoisesti yli kahta vuotta perittävän kuoleman jälkeen. Kyseinen tulkinta on erityisen hankala uusperheiden osalta ja lisäksi veroansa voi osua myös leskeen, jos asunto saadaan osittain tai kokonaan osituksessa, jonka toimittaminen on syystä tai toisesta viivästynyt.

Asuntoloukku on erityisen  syvä, jos perinnöstä on kulunut aikaa ja asunnon arvo on noussut merkittävästi perintöverotusarvosta, joka siis katsotaan perillisten osalta asunnon hankintamenoksi. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla sijaitsevan omakotitalon (ja jo pelkän tontin) arvo on usein moninkertaistunut viimeisen 20-30 vuoden aikana. Lisäksi alkuperäistä perintöveroa on myös usein haluttu alentaa määrittämällä perintöverotusarvo mahdollisimman alhaiseksi.

Kun lesken hallinnassa oleva omakotitalo myydään ja ostetaan tilalle uusi kerrostaloasunto perilliset joutuvat suorittamaan myyntivoitosta pääomatuloveron (pääomatulojen veroprosentti 30 % €30.000 asti ja 34 % ylittävältä osalta). Lisäksi uuden huoneiston hankinnasta menee varainsiirtovero (asunto-osake 2 %, kiinteistö 4 %).

Esimerkki

Leski omistaa 50 % kiinteistöstä ja perillinen 50 %. Perillinen ei ole käyttänyt asunto omana tai perheensä vakituisena kotina vähintään kahta vuotta perittävän kuoleman jälkeen.

Asunnon perintöverotusarvo (50 %): €50.000

Asunnon myyntihinta: €300.000, perillisen osuus €150.000

Uuden asunnon ostohinta:  €280.000, perillisen osuus €140.000

Lesken osuus (50 %) luovutushinnasta on verovapaata.

Perillisen saamasta myyntivoitosta €100.000 peritään pääomatulovero vähintään €37.000 (myyntivoitto €100t, josta €30t x 30% ja €70t x 34%) – ei huomioitu mahdollisten muiden pääomatulojen vaikutusta.

Jos lesken asunnon myynnissä käytetään kiinteistönvälittäjää palkkio on n. 2 -4 % myyntihinnasta eli €6.000 – €12.000.

Lisäksi uudesta asunnon ostamisesta määrätään varainsiirtovero €5.600 (280t x 2%), josta perillisen osuus on €2.800.

Eipä ihme, että perilliset eivät välttämättä ole innoissaan sijoittamassa vanhempiaan uuteen asuntoon jos se edellyttää vanhan myymistä ja vaihtamista uuteen asuntoon johon perilliset tulevat myös omistajiksi. Asia on luonnollisesti toinen jos leskellä on omaa varallisuutta jolla ostaa uusi asunto. Tulee kuitenkin muistaa, että pankkilainan saaminen korkeassa iässä voi olla vaikeaa.

Erityisen suureksi loukku muodostuu jos perillisille ei jää rahaa verojen maksuun eli vanhan asunnon myyntihinnan ja uuden asunnon ostohinnan erotus ei riitä kattamaan pääomatuloveroa ja varainsiirtoveroa. Harmittavan usein vanhan omakotitalon myyntihinta vastaa varsin tarkalleen paremmalla sijainnilla olevan uuden kerrostaloasunnon hintaa.

Leski jää näin jumiin vanhaan rapistuvaan omakotitaloonsa tai pahimmassa tapauksessa verokustannus selviää perillisille vasta kun asunto on jo myyty ja uusi asunto ostettu!

Lisäksi perillinen on voinut menettää oikeutensa ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen. Tämä on tyypillistä jos perillisiä on vain yksi tai leski ei ole omistanut asuntoa lainkaan sillä ensiasunnon verovapauden edellytys on, että ei ole omistanut  50 % tai enempää asunnosta oli asunto ostettu, peritty tai lahjana saatu.

Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) yli 100 %

Yksi parhaista viimeaikaisista sijoituksistani on auton ostaminen? Siis mitä? Kyllä auton ostaminen.

Pahimmat FIRE:ttäjät näkevät varmasti punaista, mutta itse tarvitsen autoa työssäni. Auto on siis välttämättömyys. Aikaisemmin minulla oli työsuhdeauto, joka vähensi käteen jäävää palkkaani €900 kuukaudessa. Summa sisälsi bensat, huollot, renkaat siis kaiken paitsi auton pesun ja siivouksen. Aivan naurettavan kallista kuitenkin.

Päädyin ostamaan oman auton joka 2000 luvun puolivälin Toyota. Auton ostohinta oli €6.500. Autossa on kaikki rensselit, löytyy ilmastointi, ajotietokone, navigaattori, parkkitutka ja paljon muuta. Täytyy kyllä myöntää, että tekniikka on kehittynyt ja käytettävyys on astetta huonompaa.

Tulot
Palkkaa jää käteen €900 kuussa lisää eli 10.800 vuodessa. Saan myös kilometrikorvauksia n. €200 kuukaudessa eli €2.200 vuodessa (pois lukien lomakuukausi).  Eli tulot nousseet €13.000.

Kulut
Vakuutus on n. €600 euroa vuodessa ja ajoneuvovero n. €200 vuodessa. Vuosittaisiin huoltoihin olen budjetoinut €800. Polttoainetta ostan n. €200 kuukaudessa eli €2.400 vuodessa. Käyttökulut vuodessa yhteensä €4.000.

Voitto
Omaan autoon siirtyminen jättää talouteen ylimääräistä €9.000 vuodessa. Tästä voisi vielä reiluuden nimissä vähentää arvon alentumisen 15 %:a per vuosi ja sidotun pääoman vaihtoehtoiskustannuksen 8 %:a. Jolloin ”voitoksi” jää €7.505 ensimmäisenä vuonna.

Saan siis säästöön €7.500 euroa vuodessa. Sijoituksen takaisinmaksuaika on alle 9 kuukautta. Sijoitetun pääoman tuotto n. 115% (=€6.500 / €7.505). Aika hyvin vaikka laskisikin autolle reilun arvonalentumisen ja sidotulle pääomalle vaihtoehtoiskustannuksen.

Tietenkin ajan vanhemmalla ja halvemmalla autolla, mutta sehän tässä onkin tarkoituksena. En todellakaan halua istua toimistolla kuukautta tai kahta joka ikinen vuosi sen takia, että saan ajaa leasingyhtiön omistamalla autolla.  Ja oikeasti ROI yli 100%, yritä repiä samaa tuottoa markkinoilta.

En myöskään ole saanut negatiivista kommenttia autosta vaikka omalla alalla isot preemium merkkien maasturit ja urheiluautot ovat normi. Itse asiassa olen rassista oikein ylpeä ja jopa hieman säälin kollegoita jotka törsäävät rahansa leasingmaksuihin tai autolainojen lyhennyksiin.

 

Kaatuvatko Taalerin syöttörahastot?

Taaleri Oyj on ollut Suomessa pioneeri kommandiittiyhtiömuotoisten (Ky) vaihtoehtorahastojen tarjoamisessa yksityisille sijoittajille.

Kommandiittiyhtiö on kuitenkin ongelmallinen sijoitusmuoto luonnollisille henkilöille, koska Ky:n tulo jaetaan vuosittain yhtiömiesten tulona verotettavaksi. Pahimmassa tapauksessa luonnollinen henkilö voisi siis saada Ky:stä ansiotuloa, joka verotettaisiin progressiivisella veroasteikolla. Lisäksi Ky yhtiöosuudet ovat rajoitetusti luovutettavissa olevia ja niiden luovutus voi vaikuttaa Ky:n aikaisempien vuosien tappioiden hyväksikäyttämiseen.

Tilanne on käytännössä vielä huonompi koska vakuutusyhtiöt eivät ole olleet halukkaita ottamaan Ky:n yhtiöosuuksia varakkaiden käyttämiin sijoitusvakuutuksiin eli sijoitussidonnaisiin henkivakuutuksiin ja kapitalisaatiosopimuksiin. Lähinnä vakuutusyhtiöiden haluttomuus on johtunut, Ky yhtiöosuuksien luovutusrajoituksista sekä pääomakutsujen hallinnoinnista. Näin ollen sijoittajat eivät ole voineet hyötyä verotuksen lykkääntymisestä vaan ovat joutuneet maksamaan vuosittain veroa Ky:n voitosta toisin kuin normaalin sijoitusrahaston osalta on asian laita.

Ongelman ratkaistakseen Taaleri ja jotkut muut toimijat ovat ”arvopaperistaneet” Ky yhtiöosuuksia. Arvopaperistaminen on perinteisesti toteutettu lisäämällä rakenteeseen toinen Ky-muotoinen syöttörahasto, joka on tullut varsinaisen rahaston äänettömäksi yhtiömieheksi ja vastaavasti laskenut liikkeelle voitto-osuuslainan lopullisille sijoittajille. Näin yhtiöosuudesta saatu tulo on muutettu korkotuloksi, josta Suomi ei peri lähdeveroa ja jonka ulkomaiset vakuutusyhtiöt vielä hyväksyvät mielihyvin sijoitussidonnaisiin vakuutuksiin. Näin näppärästi Suomessa syntyneet sijoitustuotot on saatu siirrettyä ulkomaille ilman verotusta.

Nyt EU:n veronkiertodirektiivin kansallinen täytäntöönpano on kuitenkin laittamassa kapuloita rattaisiin. Hallitus on nimittäin esittänyt, että korkojen vähennysoikeutta verotuksessa rajoittava ns. korkoleikkurin soveltamisalaa laajennettaisiin myös ei etuyhteydessä oleville osapuolille maksettaviin korkoihin. Tämä tarkoittaisi, että myös syöttörahastojen korkojen vähennysoikeus vaarantuisi!

Tällöin syöttörahaston tulisi maksaa ennalta odottamaton vero Ky rahastosta saamastaan voitto-osuudesta. Tähän ei yleensä olla täysin varauduttu sijoitusten tuotto-odotuksia laskettaessa, syöttörahaston yhtiösopimuksessa tai voitto-osuuslainan ehdoissa. Joka tapauksessa verokustannus (20%) kaatuu joko sijoittajien tai rahastonhoitajien kuten Taalerin maksettavaksi, ellei rakennetta muuteta.

Sijoittajan tuleekin kysyä: Mikä on Taalerin suunnitelma?

Asuntosijoitusstrategia: Osta, asu ja pidä

Oma asuntosijoitusstrategiani on osta, asu ja pidä. Strategia tarjoaa merkittäviä veroetuja, jotka ovat Suomessa harvassa. Lisäksi rahoituksen saaminen helpottuu ja ensimmäisen asunnon hankinnassa voidaan käyttää hyväksi myös ASP säästämisen etuja.

Vaikka strategia toimii erityisesti epäammattimaisille asuntosijoittajille, on siitä kirjoitettu vähän. Strategiassa sinänsä hyvin tuottavat yksiöt voivat rajautua pois ja vastaavasti oma asumistaso voi hieman laskea. Sijoitusstrategia on myös ”hidas” koska asuntoja ostetaan ”vain” kahden vuoden välein.

Toisaalta yksiöiden hinnat ovat korkeita ja vuokrasuhteet perinteisesti varsin lyhyitä. Ostettavat hieman isommat (2h -3h) asunnon voivat tarjota pitkäaikaisempia vuokralaisia, kahden vuoden aika uuden omarahaosuuden säästämiseen on hyvinkin tienaavalle työssäkäyvällä lähellä kipupistettä ja samalla aika rajoittaa ja korjaa ylisuuria riskejä. Oman asumistason aleneminen taas tukee automaattisesti omaa taloutta, koska asumiskulut laskevat ja omaan asuntoon sijoitettu pääoma onkin ikään kuin sijoitustoiminnan käytössä. Samalla omat sijoituskohteet ja alueet tulevat tutuiksi. Näin ollen strategiassa tuo positiivisia kerrannaisvaikutuksia ja on oivaa tapa vaurastua pitkäjänteisesti.

Osta

Asunto ostetaan omana kotina, jolloin pankkilainan saaminen ja pankkilainan ehdot ovat yleensä parempia. Oma marginaalini on tällä hetkellä hieman alle 0,5 %.

Ensimmäisessä asunnossa pankkien omarahaosuusvaatimus on ollut n. 10 % + valtiontakaus (ASP tai ilman). Seuraavan asunnon osalta omarahavaatimus on jo 30 % luokkaa, mutta toisaalta vuokralle annettavaa aikaisempaa asuntoa voi käyttää vakuutena, jos vakuusarvoa (n. 70 %) on vapautunut. Asunnon voi myös arvioituutta uudestaan, jolloin asunnon remonttien ja luonnollisen arvonnousun voi käyttää hyväkseen.

Asu

Asuntoa käytetään omana kotina yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, jolloin verovapaan myynnin edellytykset täyttyvät. Asunnossa asuessa voidaan käyttää hyväksi kotitalousvähennystä remonttityöstä (50 % arvonlisäverollisesta työn osuudesta ja enintään €2.400 per vuosi per henkilö, €100 omavastuu).

Asumisaikana voidaan jo pyrkiä vaikuttamaan taloyhtiön hallinnossa päätöksiin, jotka tukevat tulevaa sijoitusaikaa. Näitä ovat mm. suurempien remonttien rahoitusvastikkeiden tuloutus taloyhtiön kirjanpidossa, jolloin vuokranantaja voi vähentää rahoitusvastikkeen omassa verotuksessaan.

Pidä

Kahden vuoden asumisen jälkeen asunto siirretään vuokraustoiminnan käyttöön eli vuokrataan ja ostetaan uusi asunto. Kun asunto on siirretty vuokraustoiminnan käyttöön, voidaan pääomatuloverotuksessa vähentää asunnon hoitovastike, taloyhtiön tulouttama rahoitusvastike ja muut vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut kuten remonttikulut (muutkin kuin työn osuus) sekä kodinkoneiden ym. hankintamenot. Suuremmat menot tulee yleensä jaksottaa useammalle vuodelle. Näin ollen suurempia (materiaali) hankintoja voi olla tarkoituksenmukaista lykätä, kunnes asunto on otettu vuokraustoiminnan käyttöön.

Kun oman asunnon verovapaan luovutuksen edellytykset ovat täyttyneet (2 vuoden yhtäjaksoinen käyttö perheen kotina) voidaan asuntoa pitää tämän jälkeen vuokraustoiminnan käytössä ja kerätä vuokratuloa. Asunto voidaan myös luovuttaa (tulo)verovapaasti eli myös vuokraustoiminnan aikana, mahdollisesti useiden vuosien kuluessa, syntynyt arvonnousu saadaan verovapaasti (ja vastaavasti luovutustappio on vähennyskelvoton). Tämä huikea veroetu eli luovutusvoittojen täysi verovapaus, ei tunne vertaistaan Suomessa!

Ainoana, varsin etäisenä, riskinä on asuntosijoitustoiminnan laajetessa sen katsominen ”elinkeinotoiminnaksi” jolloin veroedun menettäisi. Lähtökohtaisesti passiivista vuokraustoimintaa laajamittaisenakaan, johon ei liity aktiivinen kiinteistöjen rakennuttaminen tai kehittäminen ei kuitenkaan ole Suomessa pidetty elinkeinotoimintana.

Vuokraustoiminnan aikana, kun asuntoja on kertynyt useita pankki edellyttää uusien tai vanhojen lainojen luokittelua ”sijoitusasuntolainoiksi” sekä marginaalin nostamista. Pankkeja kilpailuttamalla lainakulut voi kuitenkin pitää kurissa ja mahdollisesti pitää useampaa (omaa)asuntolainaa yhtä aikaa.

 

HK:n kirstun pohja häämöttää?

Perinteikkään 105-vuotta vanha lihatalo HKScan Oyj polttaa rahaa kuin piilaaksolainen startup. Kassavajeen paikkaamiseksi HK harkitsee arviolta 50 miljoonan euron hybridilainan (”pikavipin”) liikkeeseenlaskua.

HK on ongelmissa erityisesti Rauman siipikarjateurastamon kanssa, jossa työskenteleen kaksi kertaa suunniteltu määrä henkilöstöä, hävikki huimaa päätä ja huhujen mukaan tuotantolinjan suunnittelija on sama henkilö kuin länsimetron ja 200 henkilölle on käytössä yksi WC. Homma ei siis yksinkertaisesti toimi. HK:n Q2/2018 tappio oli €35,5 miljoonaa ja mikä pahinta kassaa on jäljellä enää n. €13 miljoonaa.

Hybridilaina on oman pääoman ehtoinen joukkovelkakirjalaina, jota pidetään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Se on siis huonommalla etusijalla kuin senior-lainat (esimerkiksi pankkilainat) ja monesti lainalla ei ole varsinaista eräpäivää takaisinmaksulle tai koron maksulle. Näin ollen lainaa pidetään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Vastaavasti hybridilaina turvaa senior-velkojien (kuten pankkien) saatavia ja hybridilainaa vastaan onkin mahdollista nostaa tai säilyttää huomattavasti suurempia senior-lainoja.

Yhtiön näkökulmasta hybridilaina mahdollistaa omien pääomien tilapäisen vahvistamisen haastavassa markkinatilanteessa dilutoimatta osakkeenomistajien omistusosuutta osakeannilla. Kyseessä on kuitenkin kallis pikavippi, koska korkean koron myötä hybridilaina vähentää yhtiön osakkaille jaettavissa olevien varojen määrää.

Herääkin kysymys kuinka isossa pulassa HK oikein on? Paukkuvatko jo pankkilainojen kovenantit (omavaraisuusvaatimukset) ja onko riski, että koko yhtiö heittää häränpyllyä? Todellinen kysymys lienee kuitenkin kestääkö HK vielä yhtä ylimääräistä ennalta odottamatonta shokkia ja pystyykö yhtiö tässä tilanteessa investoimaan myös tulevaisuuteen?

Erityisesti lihantuottajien eli tavallisten maatilallisten tulisi olla huolissaan tilanteesta, koska heidän kohtalonsa on sidottu HK:n kohtaloon monella tasolla. Lihantuottajat ostavat lihakarjan HK:lta, myyvät kasvatetun karjan takaisin HK:lle ja ovat kaiken lisäksi HK:n suurimpia välillisiä omistajia LSO osuuskunnan kautta. Maatilat ovat siis sekä HK:n suurimpia asiakkaita/velallisia että toimittajia/velkojia kuin myös (välillisiä)omistajia. HK:n taloudelliset vaikeudet voivat siis olla katastrofi koko Suomalaiselle maataloudelle.